La loi du 10 juillet 1965 impose à toute copropriété de désigner un syndic. Ce mandat, renouvelé en assemblée générale, couvre la gestion courante de l’immeuble, la tenue des comptes et l’exécution des décisions votées par les copropriétaires. Derrière ce cadre stable depuis des décennies, le périmètre réel du syndic de copropriété ne cesse de s’élargir, notamment sous l’effet de nouvelles obligations réglementaires entrées en vigueur en 2025 et 2026.
Registre national des copropriétés : la charge déclarative qui pèse sur le syndic
Un arrêté du 23 juin 2026 a modifié en profondeur les données que le syndic doit transmettre au registre national des copropriétés (RNC). À compter de janvier 2028, de nouvelles catégories d’informations devront y figurer : le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux (voté ou non), les systèmes de chauffage, ainsi qu’un identifiant par bâtiment.
Cette mise à jour incombe au syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole. Le point de friction : aucune facturation d’honoraires supplémentaires n’est prévue pour cette tâche. Le sujet génère des tensions dans la profession, certains syndics estimant que l’alourdissement continu des obligations administratives n’est pas compensé financièrement.
Le même arrêté modifie aussi le seuil d’alerte pour les copropriétés en difficulté. Le syndic ne signale plus les impayés à partir d’un montant fixe, mais dès que plus de deux trimestres de charges restent impayés. Ce changement de critère lui impose un suivi plus serré de la trésorerie et une déclaration plus réactive auprès du registre.
Gestion financière de la copropriété : ce que le syndic engage vraiment
Le volet comptable du mandat de syndic dépasse la simple collecte des charges. Il tient les comptes du syndicat des copropriétaires selon un plan comptable normalisé, établit le budget prévisionnel soumis au vote en assemblée générale, et appelle les fonds trimestriels.
Depuis la loi ALUR, le syndic professionnel doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Cette obligation vise à isoler les fonds de la copropriété de la trésorerie propre du cabinet. Le syndic bénévole, en revanche, peut utiliser un compte unique sous certaines conditions votées en assemblée.
La gestion financière inclut aussi le recouvrement des impayés. Le syndic engage les procédures de relance, puis, si nécessaire, les actions en justice au nom du syndicat. Sur ce terrain, la jurisprudence récente tend à renforcer sa responsabilité : un syndic qui tarde à agir contre des copropriétaires débiteurs peut être condamné à indemniser le syndicat pour le préjudice subi.
Plan pluriannuel de travaux et obligations énergétiques : un rôle technique élargi
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est devenu obligatoire par vagues, selon la taille de la copropriété. Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de son élaboration, puis soumettre au vote les travaux qui en découlent.
Cette obligation s’accompagne d’un volet énergétique. Le diagnostic de performance énergétique collectif, le diagnostic technique global dans certains cas, et l’audit énergétique pour les copropriétés les plus énergivores relèvent de la responsabilité du syndic en termes de mise en œuvre. Il ne réalise pas ces diagnostics lui-même, mais il organise leur commande, leur financement et leur présentation aux copropriétaires.
- Inscrire le PPT à l’ordre du jour et soumettre les devis au vote de l’assemblée générale
- Faire réaliser le DPE collectif et le transmettre au registre national des copropriétés
- Constituer ou abonder le fonds de travaux obligatoire, alimenté par les appels de charges
- Déclarer au RNC l’état d’avancement du plan pluriannuel, voté ou non
Le syndic devient le pivot opérationnel de la transition énergétique en copropriété, sans pour autant disposer d’un pouvoir de décision autonome. Chaque engagement financier passe par un vote en assemblée.
Responsabilité du syndic et contrôle par le conseil syndical
Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale, mais il ne décide pas seul. Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, contrôle sa gestion et peut demander des comptes à tout moment. Il vérifie la comptabilité, examine les contrats passés avec les prestataires et donne un avis sur le budget prévisionnel.
La responsabilité du syndic peut être engagée sur plusieurs terrains :
- Défaut d’entretien des parties communes ayant causé un dommage (infiltrations, chute dans un escalier)
- Retard dans l’exécution d’une décision votée en assemblée générale
- Négligence dans le recouvrement des charges impayées
- Non-respect des obligations déclaratives au registre national
En cas de faute, le syndicat des copropriétaires peut révoquer le syndic en assemblée générale, sans attendre l’expiration de son mandat. La mise en concurrence obligatoire lors du renouvellement du contrat, instaurée par la loi ALUR, offre par ailleurs un levier de pression régulier.
Les retours terrain divergent sur l’efficacité réelle de ce contrôle. Dans les petites copropriétés, le conseil syndical fonctionne parfois avec un ou deux membres peu disponibles, ce qui réduit la portée du suivi. Dans les grandes copropriétés, la masse documentaire à vérifier dépasse souvent les capacités bénévoles du conseil.
Le périmètre du syndic de copropriété s’est considérablement élargi ces dernières années, entre obligations énergétiques, déclarations au registre national et suivi renforcé des impayés. Le mandat reste le même, mais la charge de travail a changé d’échelle. Pour les copropriétaires, la question n’est plus seulement de choisir entre syndic professionnel et syndic bénévole, mais de vérifier que le mandataire retenu dispose des moyens concrets d’assumer l’ensemble de ces missions.
